Inhoudsopgave

 

1    Missie en kerntaak                                                                                                                        3

1.1       Missie                                                                                                                                                                         3

1.2       Bedrijfsprofiel                                                                                                                                                              3

1.3       Regionale positionering                                                                                                                                              4

2    Kansen in relatie met de interne sterke en zwakke punten                                                       4

2.1       Kansen en bedreigingen                                                                                                                                            4

2.2       Sterke kanten van Sommelsdijk                                                                                                                                  5

2.3       Zwakke kanten van Sommelsdijk                                                                                                                                5

3    Klant en marktstrategie                                                                                                                 5

3.1       Klantgerichtheid versterken                                                                                                                                        5

3.2       Bijzondere klantgroepen                                                                                                                                            6

4    Vastgoedstrategie                                                                                                                          7

4.1       Vastgoedposities                                                                                                                                                        7

4.2       Ambitie nieuwbouwopgave                                                                                                                                        8

4.3       Herstructurering                                                                                                                                                         8

4.4       Onderhoud                                                                                                                                                                 8

4.5       Harmoniseren en doorstromen                                                                                                                                   9

4.6       Te Woon-concept onderzoeken                                                                                                                                  9

5    Maatschappelijk Ondernemen                                                                                                     9

5.1       Antwoord aan de samenleving                                                                                                                                    9

5.2       Maatschappelijke ambitie                                                                                                                                             10

5.3       Woon-zorgprojecten                                                                                                                                                    10

5.4       Leefbaarheid                                                                                                                                                               11

6    Financiële positionering                                                                                                              11

7    Regionale positionering                                                                                                              12

7.1       Stichting Samen Sterk                                                                                                                                                 12

7.2       Samenwerking met de gemeente Middelharnis                                                                                                           12

8    Interne organisatie                                                                                                                       13

8.1       De vereniging                                                                                                                                                             13

8.2       Werkorganisatie                                                                                                                                                          13

8.3       Governance                                                                                                                                                                13

Bijlage 1 Activiteitenplan                                                                                                                   15

1                            Missie en kerntaak

Woningbouwvereniging Sommelsdijk (verder te noemen Sommelsdijk) wil met dit strategisch beleidsplan inspelen op de nieuwe verwachtingen die de maatschappij uitspreekt over de corporatiebranche. Niet alleen sociale woningen bouwen en beheren, maar ook werken aan leefbaarheid, wonen en zorg en de woonomgeving. De corporatie wil zich ontwikkelen tot een maatschappelijke onderneming, die haar verantwoordelijkheid neemt voor het wonen in brede zin. Daarbij wordt eveneens ingespeeld op het antwoord aan de samenleving en de Aedescode.

 

1.1               Missie

De corporatie heeft een sterke binding met de kernen Sommelsdijk en Middelharnis. Zij kiest ervoor om een bijdrage te leveren aan het wonen binnen deze kernen. Zij maakt zich sterk voor het huisvesten van mensen die niet zelf in hun woonruimte kunnen voorzien en wil ook een bijdrage leveren aan de leefbaarheid binnen haar werkgebied. Dit strategisch beleidsplan legt een basis voor de realisatie van haar missie en ambities voor de middellange termijn (3-5 jaren). Vanzelfsprekend kan een plan voor de middellange termijn niet bestaan zonder een missie voor de lange termijn. De missie van Sommelsdijk luidt als volgt:

 

 

1.2               Bedrijfsprofiel

Sommelsdijk is een woningbouwcorporatie met als rechtsvorm de vereniging. Zij is gevestigd in de gemeente Middelharnis op Goeree Overflakkee in de provincie Zuid-Holland. Haar kerngebied bevindt zich binnen de gemeente Middelharnis. Daarbuiten gaat zij niet actief op zoek naar mogelijkheden, maar benut wel kansen als die zich voordoen. Zij profileert zich als een kleine corporatie met een relatief beperkte personeelsformatie die een bezit heeft van circa 800 woningen. Hiermee wordt op doelmatige wijze het bezit geëxploiteerd en de kerntaken verricht. Indien de kennis ontbreekt, wordt deze ingehuurd bij professionele organisaties of via de Stichting Samen Sterk. Samen Sterk is een samenwerkingsverband tussen de woningcorporaties Sommelsdijk, Beter Wonen en Den Bommel.

 

1.3               Regionale positionering

Op Goeree Overflakkee zijn in totaal zes woningcorporaties actief:

 

 

De drie kleinste woningcorporaties (Sommelsdijk, Beter Wonen Ooltgensplaat en Den Bommel) hebben zich verenigd in Samen Sterk. Ze hebben samen een woningvoorraad van 1.600 woningen. Via Samen Sterk wordt de ondersteuning vanuit het werkapparaat geprofessionaliseerd, zodat de bestuurders zich kunnen richten op hun eigenlijke taak: het besturen van de vereniging.

 

 

2                            Kansen in relatie met de interne sterke en zwakke punten

2.1               Kansen en bedreigingen

In Middelharnis zijn ontwikkelingen gaande die een kans vormen als Sommelsdijk erin slaagt deze actief te benutten en om te zetten in resultaten. Het zijn bedreigingen als Sommelsdijk er niets mee doet en het initiatief overlaat aan andere corporaties of vastgoedondernemers. De belangrijkste zijn:

·         Participeren in de opgaaf van de provincie Zuid-Holland. De provincie Zuid-Holland heeft als quotum vastgesteld dat op Goeree Overflakkee tot 2010 nog maximaal 1.150 woningen mogen worden gebouwd

·         Veranderingen in het woonmilieu op het platteland in relatie met de regiofunctie van
Middelharnis. Te denken valt aan voorzieningen als basisscholen, winkels, zorginstellingen en mogelijkheden voor ontspanning en welzijn.

·         De toenemende (dubbele) vergrijzing. Dit houdt in dat het aantal ouderen toeneemt en dat ouderen ouder worden. Daarnaast wordt vanuit de zorginstellingen gestimuleerd dat meer ouderen langer thuis kunnen blijven wonen. De woningvoorraad zal hierop aangepast moeten worden.

·         Ontgroening doordat starters niet aan bod komen en wegtrekken. Dit versterkt een eenzijdige bevolkingssamenstelling.

·         Restrictief bouwbeleid van de provincie: er zijn nauwelijks uitbreidingsmogelijkheden en ook het aantal inbreidingslocaties is beperkt. Hierdoor neemt de leefbaarheid in de gemeente af en vermindert het draagvlak voor winkel- en zorgvoorzieningen.

·         De toegenomen mondigheid van klanten (huurders) en het beroep op meer keuzevrijheid en maatwerk.

 

2.2               Sterke kanten van Sommelsdijk

·         Lokaal gebonden, gericht op een kern

·         Sterke betrokkenheid van bestuursleden

·         Korte lijnen naar klanten (huurders)

·         Gezonde financiële positie

·         Lage kosten overhead

2.3               Zwakke kanten van Sommelsdijk

·         Kwetsbaar door beperkte omvang/personeelsformatie

·         Groot tijdsbeslag voor uitvoerende werkzaamheden door bestuurders

·         Intern gericht in plaats van extern gericht

·         Aanbodsgericht in plaats van vraaggericht

·         Onvoldoende slagkracht op het terrein van beleidsontwikkeling

 

 

3                            Klant en marktstrategie

3.1               Klantgerichtheid versterken

Sommelsdijk wil voor haar klanten fatsoenlijke woningen tegen een acceptabele huurprijs realiseren. Het woningbestand is deels gedateerd, wat tot uiting komt in relatief kleine, oude en goedkope woningen. Sommelsdijk heeft plannen om haar bezit te verbeteren en de kwaliteit van het bestand te verhogen. Dit op basis van de wensen van de klanten. In het hoofdstuk “vastgoedstrategie” wordt dit verder uitgewerkt.

 

Sommelsdijk wil meer naar buiten opereren en meer vraaggericht werken. Dus onderzoeken wat de klant wil en daar het beleid op afstemmen. Ook wil de corporatie nagaan op welke doelgroepen de corporatie zich moet richten. Groepen waaraan gedacht wordt, zijn starters, de middengroep en de senioren.

Daarnaast streeft zij een goede bereikbaarheid en dienstverlening na. Dit wordt gerealiseerd door de uitbreiding van de loketfunctie in het nieuwe kantoor. Ook wordt de communicatie naar de klanten bevorderd via uitbouw van de website en via de verspreiding van nieuwsbrieven.

 

De klantgerichtheid wordt bevorderd door:

·         Regelmatig uitvoeren van klanttevredenheidsonderzoek

·         Professionaliseren en meer transparant maken van het woningtoewijzingssysteem

·         Onderzoek doen naar de wensen van de klant op het terrein van woonwensen en voorzieningen

·         Maatwerk en keuzevrijheid bevorderen door op verzoek extra voorzieningen te plaatsen en die te verrekenen via de huur

·         ZAV-beleid vernieuwen in federatieverband; het duidelijk benoemen van  een verbeter-ZAV (extra vergoeding), een verander-ZAV (geen extra vergoeding) en een gedoog-ZAV (na vertrek uit woning deze in oorspronkelijke staat terugbrengen). Dit moet bij voorkeur gelijkluidend zijn voor alle corporaties op het eiland.

 

3.2               Bijzondere klantgroepen

Als bijzondere klantgroepen zijn aangemerkt de senioren, starters, mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking en statushouders. Met betrekking tot al deze doelgroepen zullen concrete doelstellingen geformuleerd worden. Voor de laatste groep worden volgens de afspraken met de rijksoverheid voldoende woningen ter beschikking gesteld.

 

Senioren

Door de vergrijzing dient het aantal voor senioren geschikte woningen vergroot te worden. Dit betekent dat alle nieuwbouwwoningen voor senioren levensloopbestendig zullen zijn.

 

Vijf jaar geleden zijn aanleunwoningen nabij het verpleeghuis Oudeland gekocht. De optie is om op deze locatie woningen voor een brede doelgroep gefaseerd nieuw te bouwen. Dit worden levensloopgeschikte woningen met minimaal twee slaapkamers. Het plan is om 120 woningen te bouwen, in fasen van 30 woningen in 5 jaar.

 

Starters

Eengezinswoningen zijn altijd courant. Het bouwen van appartementen (voor bijvoorbeeld starters) is risicovoller. Met starterswoningen wordt bedoeld kleine goedkope eengezinswoningen, geschikt voor zowel alleenstaanden als paren. De bouwvereniging heeft in verhouding op dit moment veel woningen die als starterswoning geclassificeerd zouden kunnen worden. Echter, deze woningen zijn nu niet beschikbaar voor starters en worden bewoond door anderen. Starters zijn ondanks hun moeilijke positie op de woningmarkt kritisch met betrekking tot hun woning.

Daarom wil de bouwvereniging ‘normale’ eengezinswoningen bouwen met een acceptabele huurprijs. Deze woningen zijn bestemd voor doorstomers uit bestaande woningen. Door de bevordering van de doorstroming komen de bestaande woningen vrij.

Deze vrijkomende woningen hebben een acceptabele huur en kunnen worden bestemd voor starters. Via het toewijzingsbeleid worden woningen beter toegankelijk gemaakt voor starters. De bouwvereniging zal samen met starters criteria formuleren hoe een starterswoning eruit moet zien.

 

Bij starters is er ook een vraag naar koopwoningen. Onderzocht zal worden of er via speciale arrangementen bestaande en/of nieuwe huurwoningen verkocht kunnen worden aan starters. Een variant hierbij is Maatschappelijk Gebonden Eigendom, waarbij de woning met korting wordt verkocht met als voorwaarde dat ze bij verkoop weer teruggekocht wordt door de corporatie. De vermogenswinst wordt dan door corporatie en bewoner gedeeld. Op deze wijze blijft de woning bereikbaar voor de primaire doelgroep. Momenteel heeft de bouwvereniging het beleid dat zij geen woningen verkoopt aan (potentiële) huurders. In 2008 zal dit beleid in relatie met dit soort eigendomsvormen worden heroverwogen.

 

Mensen met een beperking

Sommelsdijk zal kleinschalige projecten voor mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking bouwen. Hiermee kunnen ook deze mensen in hun eigen omgeving blijven wonen.

De zorg die hiervoor geleverd dient te worden, wordt geregeld met partnerorganisaties uit de zorg. Hiervoor zal de samenwerkingsrelatie met zorginstellingen versterkt en geïntensiveerd worden.

 

 

4                            Vastgoedstrategie

Sommelsdijk stelt het wonen centraal en wil dicht bij haar corebusiness blijven en niet te ver van haar sociale doelstelling afdwalen. De corporatie wil bovendien bouwen zonder veel risico, vanwege het kleinschalige karakter van de woningbouwvereniging. Sommelsdijk heeft haar werkgebied in de gemeente Middelharnis maar zegt niet principieel “nee” tegen het bouwen buiten de grenzen van Sommelsdijk.

 

4.1               Vastgoedposities

Sommelsdijk heeft buiten haar woningbezit geen grondposities. Het uitkopen van boeren aan de rand en realiseren van huurwoningen op die grond is vooralsnog geen reële mogelijkheid gezien de opstelling van de gemeente en de provincie. De corporatie zal daarom actief op zoek gaan naar locaties en gebouwen binnen de bestaande bebouwingsgrens.

 

4.2               Ambitie nieuwbouwopgave

De ambitie is met name gericht op het bouwen van eengezinswoningen en woningen voor senioren. De seniorenwoningen kunnen wellicht worden gebouwd op de locatie van het verpleeghuis nabij het Oudeland Hier tracht de Bouwvereniging in totaal 60 levensloopbestendige woningen te bouwen al dan niet in combinatie met zorgwoningen.. Daarnaast moeten er ter bevordering van de doorstroming een aantal kwalitatief goede en ruime eengezinswoningen gerealiseerd worden.

 

4.3               Herstructurering

Sommelsdijk heeft een relatief oud en op onderdelen gedateerd woningbezit. De komende jaren zal hierin geïnvesteerd worden. In 2003 is een inventarisatie gemaakt van het huidige woningbestand, waarbij eveneens keuzes gemaakt zijn of complexen in stand gehouden, doorgeëxploiteerd, opgeknapt of gesloopt worden. Er is financiële dekking voor die plannen. Het strategisch voorraadbeleid is er tot nu toe vooral op gericht door te exploiteren en te verbeteren.

In de navolgende complexen zijn herstructureringsmaatregelen gepland:

Locatie	Actie	Aantal woningen	Planning
Koninginnelaan	Upgraden	20	Begin 2008 gereed
A.J. de Graaffstraat	Upgraden / Nieuwbouw	16	2008 / 2009
Koningin Julianaweg	Sloop met vervangende nieuwbouw	18	2008
Oudeland	Gefaseerde sloop en vervangende nieuwbouw	95	In 3 fases van 30 woningen per keer met tussenpozen van 4 of 5 jaar, te starten in 2010
Stoofhoek	Deel upgraden / deels nieuwbouw	16	Nog te plannen

 

4.4               Onderhoud

Het onderhoud zal in deze periode meer gestructureerd opgepakt worden. Grote renovaties naast het upgraden van genoemde complexen zijn niet aan de orde.

 

Onderhoud binnenshuis

Het beleid voor de renovatie van keuken, toilet en badkamer is gewijzigd van vervanging na 40 jaar naar vervanging na 25 jaar. Daarom is er nu sprake van een inhaalslag. Deze achterstand is naar verwachting ingelopen in 2010 of 2011. Voor deuren, kozijnen en hang- en sluitwerk moet in de komende periode beleid geformuleerd worden.

 

Onderhoud buitenshuis

Hiervoor is een vijfjaarscyclus vastgesteld voor schilderwerk, dak- en metselwerk en kozijnen. Dit beleid wordt gehandhaafd.

 

4.5               Harmoniseren en doorstromen

De huur wordt vastgesteld op een percentage van de redelijke huur. Voor een nieuwbouwwoning is dat percentage 90%. Voor bestaande woningen is dat circa 50%. Geconstateerd wordt dat het verschil tussen nieuwbouw en bestaande woningen onevenredig groot is. De bestaande woningen zijn al wat ouder, wat aan de kleine kant en hebben daardoor weinig woningwaarderingspunten en lage huurprijzen. Dit werkt als een rem op de doorstroming.

Daarom wordt het harmonisatiebeleid aangescherpt. Als iemand een huurwoning verlaat, wordt de huur verhoogd voor de nieuwe bewoner (harmoniseren) naar een percentage van circa 70% van maximaal redelijk. Dit levert bovendien op termijn extra investeringsmogelijkheden op voor nieuwe plannen. Per complex zal de streefhuur vastgesteld worden. Voorwaarden voor het opwaarderen van de streefhuur is dat er geen achterstallig onderhoud is en dat individueel maatwerk (tot zekere grenzen) mogelijk is.

 

4.6               Te Woon-concept onderzoeken

Er ontstaat steeds meer behoefte aan verschillende eigendomsvormen. Daarom zal Sommelsdijk onderzoeken of er in haar werkgebied behoefte is aan vormen van maatschappelijk gebonden eigendom. Een vorm hiervan is het Te Woon-concept, waarbij mensen de vrije keus hebben tussen het huren en kopen van een corporatiewoning. Er zal met deze vorm geëxperimenteerd worden bij nieuwbouwwoningen.

 

 

5                            Maatschappelijk Ondernemen

5.1               Antwoord aan de samenleving

De woningcorporaties profileren zich steeds sterker als brede maatschappelijke onderneming. Sommelsdijk gaat graag mee in deze ontwikkeling. Daarom zal zij o.a. het antwoord aan de samenleving van Aedes vertalen naar Goeree-Overflakkee. Dit betekent onder andere:

 

Wijk- en buurtaanpak

In de wijken waar Sommelsdijk veel bezit heeft, zal zij een meer wijkgerichte aanpak met betrekking tot leefbaarheid, woonomgeving en maatschappelijke voorzieningen entameren. Deze wijkgerichte aanpak moet bijdragen aan de verhuurbaarheid van de woningen. De Bouwvereniging vindt dat de gemeente Middelharnis principieel de taak heeft om te zorgen voor deze zaken, maar wil graag een bijdrage leveren door dit samen op te pakken.

 

Duurzaamheid en energiebesparing

De totale woonlasten worden waar mogelijk verlaagd via het aanbrengen van energiebesparende voorzieningen. Sommelsdijk zal daardoor een bijdrage leveren aan het terugdringen van de CO²-uitstoot. Als eerste stap wordt in 2008 begonnen met de energielabeling van haar woningen; daarna wordt een aanvullend investeringsprogramma opgesteld. Naast energiebesparing zal ook op andere onderdelen een bijdrage geleverd worden aan een duurzame samenleving. Dit zal zich concentreren op het gebruik van duurzame materialen en productiemethoden.

 

 Bijzondere doelgroepen, kwetsbare mensen

Onderzocht zal worden welke doelgroepen ook binnen Middelharnis bediend kunnen worden om op deze manier een (kleine) bijdrage te leveren aan de grootstedelijke problematiek in naburige steden.

 

Bouwproductie

Sommelsdijk wil graag een bijdrage leveren aan het verhogen van de bouwproductie, maar moet hiervoor wel de mogelijkheden krijgen vanuit de provinciale en lokale overheid.

 

5.2               Maatschappelijke ambitie

Sommelsdijk wil maatschappelijk ondernemen door dicht bij haar doelstellingen te blijven: het huisvesten van mensen die niet zelf in hun woonruimte kunnen voorzien. Dit dient breed geïnterpreteerd te worden, waarbij uiteindelijk alle acties wel moeten terug te voeren zijn op deze doelstelling. Sommelsdijk wil beschikbare financiële middelen omzetten in nieuwbouw of renovatie of investeren in de buurt als dat de verhuurbaarheid ten goede komt. Het nieuwbouw­project Sperwer is daarvan een mooi voorbeeld. Dit project behelst de realisatie van een nieuw wijkgebouw. Het is een samenwerking met de buurtvereniging en de peuterspeelzaal en laat zien dat Sommelsdijk meer wil zijn dan alleen een huizenverhuurder. Kernpunt is dat geld dat bijeen is gebracht door de samenleving weer op een verantwoorde manier moet terugvloeien naar die samenleving.

 

5.3               Woon-zorgprojecten

Er staan diverse  projecten op stapel voor het ‘woon-zorg’ verhaal voor de komende 15 jaren. De senioren en kwetsbaren zijn goed in beeld. Er zijn plannen voor een groot aantal levensloopbestendige woningen.

Sommelsdijk is bereid onrendabel te investeren in gebouwen met een maatschappelijke bestemming als dit in combinatie is met nieuw te bouwen woningen en het op die manier een directe bijdrage levert aan de leefbaarheid van de wijk. Daarbij wil de corporatie de sociale samenhang bevorderen en de eenzaamheid onder ouderen verminderen.

 

Sommelsdijk gaat niet investeren in de bouw van grootschalige zorgvoorzieningen. Wel wil de corporatie investeren in woningen voor beschermd wonen.

 

5.4               Leefbaarheid

Sommelsdijk zal vanuit haar wijkgerichte aanpak meer aandacht aan de leefbaarheid gaan schenken. Om de leefbaarheid te verhogen wordt gestreefd naar gemengde wijken.

 

Een ander aandachtspunt is de schuldensaneringsregeling van het Maatschappelijke Werk. Vanuit de preventie (om te komen tot minder huurachterstanden) wil Sommelsdijk dat de ‘zachte lijn’ wordt omgezet naar een ‘harde lijn’. Een harde lijn toepassen bij wanbetalers is sociaal ten opzichte van die huurders die op tijd betalen. Bovendien voorkomt een snelle actie bij beginnende achterstanden dat mensen niet onnodig in de problemen komen. Via begeleid wonen en bijzondere aandacht voor mensen in de problemen zal (eventueel samen met maatschappelijk werk en andere instanties) de nadruk gelegd wordt op een preventieve aanpak.

 

 

6                            Financiële positionering

Eind 2006 is de solvabiliteitsratio 52%. Het minimaal gewenste weerstandsvermogen wordt gesteld op een solvabiliteit overeenkomstig de eisen die WSW en Centraal Fonds Volkshuisvesting hanteren ten aanzien van het minimale weerstandvermogen. De beschikbare middelen zullen worden aangewend voor maatschappelijke investeringen.

In het jaar 2007 wordt het project Sperwer gerealiseerd en worden de 20 woningen aan de Koninginne­laan grondig gerenoveerd. Hierin wordt in totaal voor € 2,3 miljoen onrendabel geïnvesteerd. De overige investeringen zullen gespreid over de komende jaren plaatsvinden.

 

Ook de overige onder 4.2 en 4.3 omschreven plannen hebben financiële gevolgen voor de positie van de woningbouwvereniging. Uitgaande van een onrendabele top van 20% bij nieuwbouw en/of renovatie kan de bouwvereniging de komende 10 jaar tot ca. € 40 miljoen aan investeringsverplichtingen aan gaan.

 

 

7                            Regionale positionering

7.1               Stichting Samen Sterk

De organisatie Samen Sterk is een samenwerkingsrelatie tussen Sommelsdijk (Middelharnis), Beter Wonen (Ooltgensplaat) en Den Bommel. Deze stichting is opgezet om de kennis te bundelen en om een hechtere samenwerking te laten groeien. Sommelsdijk is voorstander om de samenwerking te verbreden met andere corporaties. Hierbij wordt met name gekeken naar de woningbouwvereniging Dirksland. Om de organisatorische ontwikkeling te stimuleren, zal Samen Sterk beter gepositioneerd worden. Voor Sommelsdijk is het geen probleem dat hierbij de eigen autonomie vermindert, als hierdoor de dienstverlening aan de klanten versterkt wordt.

 

Een nieuwe verbinding tussen Sommelsdijk met één of meerdere andere corporaties is ook een optie. Dit dient te gebeuren in samenhang met de verdere professionalisering van het werkapparaat.

 

7.2               Samenwerking met de gemeente Middelharnis

Er is regelmatig overleg met de wethouder van de gemeente Middelharnis. Inzet is een actieve benadering van de (woning)markt door Sommelsdijk, ondersteund door een sociale grondpolitiek van de gemeente. Dit heeft tot nu toe ook geleid tot de bouw van het multifunctioneel gebouw binnen de nieuwbouw van de Sperwer. De samenwerking met de gemeente zal geïntensiveerd worden door het maken van concrete prestatieafspraken.

 

 

8                            Interne organisatie

8.1               De vereniging

De vereniging leeft niet echt onder de leden. Bij een ledenvergadering komen weinig leden opdagen en de betrokkenheid lijkt alleen groot indien individuele belangen spelen. Dit is een serieus risico als de corporatie een meer actieve opstelling gaat kiezen. Er is nu geen concrete aanleiding om de bestuursstructuur te veranderen. Bovendien zijn alle corporaties op het eiland verenigingen, wat de samenwerking ook kan stimuleren.  Een eventuele verandering moet gedaan worden in een tijd van relatieve rust. Dan moet zorgvuldig alle voor- en nadelen tegen elkaar worden afgewogen.

 

De huidige bestuurlijke structuur kent een Raad van Toezicht (RvT), een Dagelijks (DB) en een Algemeen Bestuur (AB). De besluitvorminglijnen zijn te lang en om slagvaardiger te worden, zal het onderscheid tussen Dagelijks Bestuur en Algemeen Bestuur worden opgeheven. Het nieuw ontstane bestuur zal zich richten op bestuurstaken. De Aedescode en de daartoe behorende Governancecode zijn een leidraad bij het professionaliseren van het bestuur en het toezicht. Naast de structuur heeft dit eveneens gevolgen voor de cultuur en werkwijze. Een eerste stap is aandacht besteden aan de evaluatie van bestuur en toezicht, waarbij ook de rol en positie van de leden zullen worden betrokken.

Voor de beleidsontwikkeling betekent dit dat er een veel sterkere beleidscyclus opgezet wordt, waarbij de Plan-Do-Check-Act cyclus het belangrijkste hulpmiddel zal zijn. Hierbij wordt systematisch gewerkt aan het plannen, uitvoeren, evalueren en bijstellen van het beleid.

 

8.2               Werkorganisatie

De werkorganisatie van Sommelsdijk bestaat uit 2,7 fte (een onderhoudsopzichter, een administratief medewerker, 0,5 economisch medewerker en  0,2 fte directie.

Het landelijke gemiddelde is in een werkorganisatie één medewerker op 100 woningen. Sommelsdijk heeft één medewerker op 300 woningen. Binnen Samen Sterk (1.600 woningen) zijn op dit moment 6,0 fte werkzaam. Dit is veel minder dan de benchmarkt van Aedes.

Sommelsdijk wil verder professionaliseren. Naast de juiste mix tussen vrijwilligers (bestuursleden) en beroepskrachten, is het duidelijk dat hierbij het werkapparaat verder versterkt moet worden. Zo dient ook op beleidsmatig terrein de organisatie een duidelijke rol te spelen.

 

Fiscalisering

Sommelsdijk heeft gekozen voor een juridische scheiding tussen belastbare en niet-belastbare activiteiten. Dat wil zeggen, dat de Bouwvereniging uiterlijk 1 januari 2011 de belaste prestaties onder zal brengen in een nog op te richten BV in de vorm van een Fiscale Beleggings Instelling. Bezien zal worden wat dit voor consequenties heeft voor het bestuur en het toezicht.

8.3               Governance

Sommelsdijk accepteert de Aedescode en de governancecode als uitgangspunten van haar functioneren. Dat betekent o.a. dat de werkwijze van bestuur en toezicht verder geprofessionaliseerd wordt. Bovendien worden de lokale belanghouders zoals gemeenten, huurdersorganisatie en (zorg- en welzijns)instellingen betrokken bij de totstandkoming van het beleid. Sommelsdijk wil meer luisteren naar belangenorganisaties en vanuit daar beleidslijnen uitzetten. Hierbij speelt de huurdersorganisatie uiteraard een belangrijke rol.